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    公司大事記
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    物業學習交流平臺

    張某為廈門某住宅小區3號樓605號房屋的業主,夏天天氣炎熱的時候,張某一家都喜歡把房門打開來通風,而605號房的房門正對著樓梯口,房門打開后上上下下的鄰居總能看到屋里,家人都覺得很不方便。于是經過一番商量后,張某在房門口1米開外搭建了一個可移式的鐵架屏風。但是放置了該屏風后,樓梯口就只剩下不到1米的空間,樓上的住戶們上下樓梯都覺得十分不方便,于是向負責該小區物業管理的物業管理公司投訴。



    網絡配圖


    物業管理公司多次上門與張某交涉,而張某認為,這是自家門口的地盤,別人無權干涉,何況物業管理公司只是提供物業管理服務的,無權決定用戶能否搭建建筑物附屬物。物業管理公司經過集體討論后作出對張某進行500元罰款的通知,然而張某拒不交納罰款,也拒不改變行為。無奈之下,物業管理公司只好將張某家的水電都停了。


    于是張某一氣之下將該物業管理公司訴至法院。經過法庭的調解,最后張某拆除了其占用通道的屏風,物業管理公司也終止了停水停電的行為,并口頭向張某道歉。


    對業主張某行為

    性質的認定


    張某認為家門口的空間歸業主自己支配,這是混淆了建筑物專有部分和共有部分的界限。在區分所有的情況下,單獨部分經分割成為區分所有權的客體,必須具備如下幾個條件:

    1、構造上的獨立性,也就是有確定的遮避欄,并形成一定的居住單位;


    2、使用上的獨立性,判斷能否單獨使用,要以該部分有無獨立的出入門戶為判斷要素;


    3、通過登記表現出形式上的獨立性——構造上和使用上的獨立性是經濟上的獨立性,只有通過登記才能表現為法律上的獨立,也就是說,通過登記使被分割的各個部分在法律上成為各個所有權的客體。

    而共有部分的范圍主要包括三個方面:

    一是建筑物的基本構造部分,如支柱、屋頂、外墻地下室;


    二是建筑物的共有部分及附屬物,如樓梯、消防設備、走廊、上下水設備;


    三是部分區分所有權人共有的部分,如樓層之間的天花地板、左右房屋的隔墻等。張某家門口的空間實際上屬于樓道,是整個建筑物的共有部分。



    而對于共用部分、公用設施的使用,必須受一定的規制。


    《物權法》第八十三條規定:“業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。”


    《城市新建住宅小區管理辦法》第十四條規定:“房地產產權人和使用人違反本辦法規定,有下列行為之一的,由物業管理公司予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失:

    一、擅自改變小區內土地用途的;


    二、擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀,損毀設施、設備,危及房屋安全的;


    三、私搭亂建,亂停亂放車輛,在房屋共用部位亂堆亂放,隨意占用、破壞綠化、污染環境、影響住宅小區景觀,噪聲擾民的;(四)不照章交納各種費用的。”因此,對于樓道等建筑物的共用部分,張某無權單獨占用、使用該空間。

    物業公司的行為

    是否合法


    物業管理公司獲得物業管理權的法律基礎是物業管理合同,目前通說認為,物業管理合同屬于委托合同的一種。在物業管理合同關系中,業主處于委托人的地位,而物業管理公司處于受托人的地位,物業管理公司受托處理的事務就是物業管理事務。為了處理物業管理事務,物業管理公司有必要獲得業主即委托人的授權,即獲得物業管理權,據此從事與物業管理有關的行為。因此,物業管理公司一般會與業主簽訂物業管理合同。


    物業管理公司有權制止小區內的違章搭建行為。物業管理公司有權依照物業管理合同對住宅小區實施管理,對于小區內私搭亂建的行為,其已經違反了國家相關法律法規的規定,也違背了小區《業主公約》中的約定,因此物業管理公司對業主的行為有權進行制止。但是,本案中物業管理公司停水停電的行為還是存在問題的。


    物業管理公司無權停水停電。根據《物業管理條例》的相關規定,物業管理公司有依照物業管理合同對住宅小區實施管理的權利,并有履行物業管理合同,依法經營的義務。當業主違反法規或合同時,物業管理公司可以給予制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失,但住宅區內的水電供應及維護應當由有關供水供電部門負責,物業管理公司無權擅自切斷住戶的水電供應。規定了只有在住戶拒絕交納管理費等有關水電費用的情況下,物業管理部門只有在經供電供水部門授權的情況下(如《中華人民共和國電力供應與使用條例》第三十九條規定供電企業依法停電)才可以采取停水停電的措施,其他情況下物業管理公司沒有這樣的權利。


    物業公司

    是否有權對張某進行處罰


    我國的《行政處罰法》第十五條規定:“行政處罰由具有行政處罰權的行政機關在法定職權范圍內實施。”物業管理公司只是一個企業,不是行政機關,也不是《行政處罰法》第十七條、第十八條、第十九條規定的受行政機關委托可以實施行政處罰的組織。因為它既不是事業單位,其他方面也不符合受委托實施行政處罰的組織的條件。


    而《物業管理條例》第六十六條規定:“違反本條例的規定,有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益,用于物業管理區域物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用:(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的;(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。個人有前款規定行為之一的,處1,000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。”


    所以物業管理公司無權實施包括罰款在內的任何行政處罰行為。


    來源:現代物業

    版權歸原創作者所有

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